Abriss Blautalcenter und Neuentwicklung als "Blau.Quartier"

Interview mit dem Investor Christian Diesen in der gestrigen Südwest-Presse: Blautalcenter Ulm: Bagger fürs Blau-Quartier rollen 2025 an | swp.de

Die Kernaussagen von Hr. Diesen:

• rund 1.000 Wohnungen sollen entstehen, davon sind nach der neuen Ulmer Quote für Sozialwohnungsbau 40% sozial (Sozialbindung wie oben erwähnt ja neu 25 statt 10 Jahre)
• Teil Eigentum, Teil Vermietung, jedoch ohne Prozentangabe
• Oberirdische Bruttogeschossfläche des Projekts knapp 130.000 Quadratmeter
• Bautechnische Aufteilung in 20 zu veräußernde Baufelder
• Alle Geschäfte sind raus, sobald die Bagger anrollen

Zeitraum nach seinen Aussagen derzeit wie folgt:

• aktuell: Bebauungsplanverfahren
• November 2024: Satzungsbeschluss, danach Einreichen des Bauantrags
• 2025: Baubeginn für den Ostteil (1. Bauabschnitt)
• Q3/2025: Satzungsbeschluss für den 2. Bauabschnitt
• Q1/2026: Baubeginn 2. Bauabschnitt
• 2030: 1. Bauabschnitt fertiggestellt, 2. Bauabschnitt zur Hälfte fertiggestellt

Mal schauen, ob sich das dann auch verifizieren lässt in einigen Jahren

Schöne Grüße

Der Entwickler geht das Ganze ja recht sportlich an, wenn man auf die intendierten oder zumindest erhofften Beschleunigungen einzelner Schritte schaut. Auch die gesteigerte Sozialbindungsquote wird zwar nicht begrüßt, aber man nimmt sie, wie sie ist, und kann das Projekt weiterhin wirtschaftlich umsetzen. Interessant finde ich, dass der Entwickler wohl bis zu 20 Baufelder (mutmaßlich mit den realisierten Gebäuden) an andere Investoren veräußern wird. Es ist die Rede von national wie regional tätigen Investoren.

Der Fahrplan verzögert sich! Stand heute soll der Satzungsbeschluss Anfang 2025 stattfinden. Das bedeutet, dass der Umbau nicht vor Ende 2025 starten kann. So steht es heute in der SWP.

Seit dem Erwerb durch den Investor mussten 50 Entmietungen umgesetzt werden. Derzeit sind noch sechs von früher rund 100 Mietern im Gebäude. Die SWP schreibt von 3-4 verbleibenden Mietern Anfang 2025, die aber noch länger laufende Verträge haben.

- Decathlon: im Artikel nicht genauer spezifiziert, will aber ins neue Quartier wieder rein und sucht Übergangslösung

- Aladin‘s (Imbiss): Vertrag bis 2031, will in die Innenstadt, klärt sich mit Anwalt

- Olymp (Bekleidung): Vertrag bis 2029, Gerichtstermin noch dieses Jahr

- Hipp (Kampfsportcenter): bis 2029

Kein Wunder sind da Rechtsstreitigkeiten am Horizont…

Ganzer Artikel: https://www.swp.de/lokales/ulm…ir-weg-sind-77651528.html

Weitere Verzögerung: Teilabbruch des Blautalcenters nicht vor Herbst 2026. Langsam bekomme ich hier ein ungutes Gefühl..

SWP+ | Blautalcenter Ulm: Massive Verzögerung! Bagger fürs Blau-Quartier rollen nicht vor Herbst 2026

Es hat sich ja offenbar was getan: Decathlon zieht ins Fachmarktzentrum, um dort zu bleiben - es muss also im Blau-Quartier umgeplant werden, weil der Ankermieter wegfällt. Und das Kampfkunst-Studio lehnt sich auf dem bestehenden Mietvertrag zurück und weiß von nichts.

Der Rest ist wohl raus.

Ein Problem ist leider noch, dass es sich bei Sportartikeln um ein zentrumsrelevantes Sortiment handelt, für das außerhalb der Innenstadt Einschränkungen bestehen. Das Einzelhandelskonzept wurde 2013 beschlossen und ist von der Verwaltung bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu beachten, hat also einen gewissen Rechtscharakter. Nach meinem Verständnis hat Decathlon am bestehenden Ort Bestandsschutz, aber eben nicht an einem neuen Standort, weswegen ein Gutachten erstellt, ein Zielabweichungsverfahren durchgeführt und ein neuer Bebauungsplan beschlossen werden müssen...

Trotzdem eine gute und lohnenswerte Lösung aus meiner Sicht, auch wenn es Verzögerungen zur Folge hat. Decathlon passt für mich auch viel besser ins Fachmarktzentrum.

Zitat von Finn

Ein Problem ist leider noch, dass es sich bei Sportartikeln um ein zentrumsrelevantes Sortiment handelt, für das außerhalb der Innenstadt Einschränkungen bestehen. Das Einzelhandelskonzept wurde 2013 beschlossen und ist von der Verwaltung bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu beachten, hat also einen gewissen Rechtscharakter. Nach meinem Verständnis hat Decathlon am bestehenden Ort Bestandsschutz, aber eben nicht an einem neuen Standort, weswegen ein Gutachten erstellt, ein Zielabweichungsverfahren durchgeführt und ein neuer Bebauungsplan beschlossen werden müssen...

Trotzdem eine gute und lohnenswerte Lösung aus meiner Sicht, auch wenn es Verzögerungen zur Folge hat. Decathlon passt für mich auch viel besser ins Fachmarktzentrum.

Ja, das wird im SWP+-Artikel auch erwähnt. Entsprechende Verwaltungsvorgänge wohl für Dezember geplant.

Blautal-Center-Umbau: Nicht nur die Verlagerung von Decathlon ist ein Hindernis [NUZ+]

Zitat

Aus dem ehemaligen Einkaufszentrum Blautal-Center an der Blaubeurer Straße soll in den kommenden rund zehn Jahren das neue, gemischt genutzte „Blau-Quartier“ entstehen. Doch Bauarbeiten des Projektentwicklers HLG haben bislang nicht begonnen. Eine Umsiedlung des letzten von zwei Mietern - Decathlon - scheitere bislang genauso wie der Umgang mit der Kampfsportschule Hipp Die hat gegenüber dem Sportriesen immer noch geöffnet. Ulms Baubürgermeister Tim von Winning sieht aber einen anderen Grund als weit größeres Hindernis.

Als Gründe werden die schwierige (Finanzierungs-) Situation für Projektentwickler im aktuellen Immobilienmarkt und die sich ziehenden Vorhaben, Decathlon (ins FMZ) und Beiselen (ins Stockert bei der A8) umzusiedeln, genannt. Trotzdem wird davon ausgegangen, dass das Blautalcenter 2026 abgerissen wird.

Stühlerücken an der Blaubeurer Straße: Decathlon zieht ins Smyths-Spielwarengeschäft [NUZ+]

Zitat

Der zumindest vorübergehende Umzug der Filiale des französischen Sportriesen Decathlon vom Blautal-Center in Ulm in das Fachmarktzentrum am Blaubeurer Ring scheint nur noch Formsache. Denn das Regierungspräsidium in Tübingen verortete auf Anfrage die Entscheidungsgewalt auf die Ulmer Stadtveraltung. Die dürfte kaum Widerstand leisten. [...] Decathlon wird offenbar nicht in die ehemalige Fläche des Bodenexperten TTL ziehen, sondern in das Noch-Spielwarengeschäft Smyths. Der Toys-Are-Us-Nachfolger wiederum soll in die leer stehende Fläche des insolventen Raumausstatters ziehen.

Passt ja dann.

Ich wundere mich aber dennoch über dieses Kampfkunst-Studio, die werden doch in ihren Mietvertrag doch irgendwelche Sonderkündigungsrechte drin stehen haben. Denn es kann doch nicht sein, dass wenn einmal der Mietvertrag unterschrieben ist, die nicht vorzeitig aus dem Vertrag rauskommen. Oder dass die Eigentümer des BTC Räumlichkeiten dem Kampfkunst-Studio anbieten, um die Bauzeit zu überbrücken.

Ich habe natürlich keinen Einblick in privatrechtliche Vertragsverhältnisse und will auch gar nicht groß spekulieren. Aber es kommt schon immer mal wieder zu solchen Sachverhalten. Ein Beispiel war der McDonald's am Bahnhofsplatz, dessen Betreiber seinen noch viele Jahre gültigen Mietvertrag nicht ohne Not aufgeben wollte. Gerhard Schmid, der ja nun kürzlich tatsächlich in Ruhestand gegangen ist und alle seine Filialen abgegeben hat, hat sich von der Stadt dafür den Container in der Bahnhofstraße vor dem P&C finanzieren lassen und, wenn ich mich richtig erinnere, auch für die neuen Flächen in den Sedelhöfen gute Konditionen bekommen. Vielleicht liegen die Vorstellungen der Kampfsportschule und des Projektentwicklers davon, was es braucht, um das Mietverhältnis aufzulösen, einfach zu weit auseinander.

Ich wage mich zu erinnern, dass der Leiter der Schule mal meinte, seine Investitionen in die Räume und Gestaltung seien hoch gewesen. Kann also sein, dass man sich nun genau an diesen Privatinvestitionen aufhängt, die noch nicht abgeschrieben sind, weil man sich in einem langfristigen Mietvertrag wähnte. Darüber hinaus ist ein solches Studio auch nicht von Laufkundschaft abhängig, ergo hat einen längeren Atem als ein Stand im Foodcorner oder ein Hemdenladen.

Decathlon-Umzug in Ulm: Intersport fühlt sich ungerecht behandelt [NUZ+]

Zitat

Nachdem der Weg für einen Umzug von Decathlon vom Blautal-Center in das Fachmarktzentrum bei Ikea vor der Tür zu stehen scheint, meldet sich Rainer Wolf, der Chef von drei Intersport-Sportgeschäften in Weißenhorn, Günzburg und Krumbach zu Wort, weil er sich ungerecht behandelt fühlt. Denn wie alle der zu Spitzenzeiten über 100 Geschäfte (außer Decathlon) musste Intersport aus dem Center ausziehen, weil der Umbau in ein Wohnquartier mit nur wenigen Läden ansteht. Vor zwei Jahren habe sich Wolf um einen Ersatzstandort bemüht. [...] Mit dem Vermieter der Läden im Fachmarktzentrum hatte er schon eine Einigung erzielt. „Doch vom Baubürgermeister wie vom Bürgermeister und allen anderen städtischen Stellen sind wir kategorisch abgelehnt worden“, sagt Wolf. Es sei unmöglich, dort ein Sportgeschäft zu betreiben.

Auszeichnung für Ulms größtes Stadtentwicklungsprojekt [SWP+]

Zitat

Wann die ersten Bagger anrollen werden, ist derzeit nicht genau zu sagen. Vor dem Teilabriss des Blautalcenters und dem Bau des Blau-Quartiers gibt es noch immer Hürden. Doch das gigantische Vorhaben selbst – die Umwandlung des stillgelegten Einkaufszentrums in ein Stadtquartier mit gut 1000 Wohnungen, Büros, Handel, soziale Einrichtungen, Gastronomie und mehr – sorgt über die Grenzen Ulms immer wieder für Aufmerksamkeit. Nun haben die Pläne den Polis Award 2026 für zukunftsweisende Stadtentwicklung gewonnen.

Die Visualisierung im Artikel kommt mir nicht bekannt vor und könnte neu sein - sieht ziemlich cool aus. Nur die Blaubeurer Straße und ihre Verkehrssituation ist etwas... optimistisch dargestellt . Die Grafiken kann man auch beim Architekturbüro sehen: https://www.maasundpartner.com/projekte/blautal-quartier-ulm

Zur Zeitschiene und zur Umsetzung des Projekts steht aber nichts Neues im Artikel.

Das Konzept der Verbindung kann ich nicht ganz nachvollziehen. Für mich gehört da mehr dazu als nur ein paar Fußwege und es fehlt eine dritte Fußgängerbrücke über die Blau. So wirkt es, als hätte man nur versucht, irgendwie 201 statt 199 Wohnungen unterzubringen.

Die strukturierten Fassaden mit den großen Fenstern - teilweise auch Bogenfenstern - gefallen mir, da sie mich an Berliner Architekten wie Kollhoff oder Kahlfeldt erinnern. Wenn man sich aber die anderen Projekte von Maas & Partner anschaut, bleibt davon in der Ausführung meistens nicht mehr viel übrig. Vermutlich wird alles glattgebügelt, was ein paar Euro mehr kostet.

Ein gutes Beispiel dafür ist auch das Studentenwohnheim am Allgäuer Ring. Statt augenscheinlich Sichtbeton in den beiden Sockelgeschossen hat man bis zu 30 cm WDVS draufgeklatscht. Bei den Holzfassaden sind ein paar hässliche Brandriegel dazugekommen. Das höchste Gebäude ist glatt verputzt und Lindgrün gestrichen.

Vorher

Das grüne Haus® am Ring | Das grüne Haus am Ring. - Uni Apart

Nachher

Uni Apart „Das grüne Haus” Neu-Ulm – ZG Architekten Ulm

So, ein kleines Schrittchen ist man weiter, wenn man dem Bericht der SWP Glauben schenken darf: Blautalcenter in Ulm: Planung fürs Blau-Quartier kommt voran – Baustart aber weiter offen | swp.de

Für alle, die nicht hinter die Paywall kommen:

• Der städtebauliche Vertrag für den Bereich "Mitte-West" wurde am 05.08. unterzeichnet. Damit kommt die Planung voran – ein konkreter Baustart bleibt aber weiterhin offen.
• Man spricht für den unterzeichneten Abschnitt von rund 900 Wohnungen, viel Gewerbe und soziale Infrastruktur (40% geförderte Wohnungen). Ein Baustart ist weiterhin unklar, da der Rückbau des Blautalcenters wegen langfristiger Mietverträge frühestens ab 2027–2029 möglich ist.
• Für den Bereich "Ost" besteht seit Frühjahr 2025 Baurecht. Dort sollen unter anderem rund 110 Wohnungen, Einzelhandel, ein Ärztehaus, Büros und ein Fitnessstudio entstehen. Das ist auch jener Teil, der den Polis Award erhielt. Dort wird es aber auch nicht so schnell losgehen, weil noch zwei Mieter verbleiben. Mieter #1 Decathlon selbst rechnet nicht mehr mit einem Umzug im Jahr 2026, sondern frühestens 2027. Das Baurecht für den Umzug in den Homepark muss noch angepasst werden. Mieter #2 ist die Kampfsportschule. Deren Vertrag läuft noch bis Ende 2029.

Wetten, ich spazier mit meiner Family über das LGS-Gelände, bevor das Blautalcenter überhaupt je einen Bagger gesehen hat?