Ich weiß zum Beispiel nicht, was mir selektiv herausgegriffene, aggregierte Daten aus ostdeutschen Städten sagen sollen, zumal auf dem Screenshot eine erklärende Legende fehlt. Inwieweit sind die Angaben für Dresden und Magdeburg für dich aussagekräftiger als die Angaben etwa für Gera, Jena, Erfurt, und Halle/Saale? Preist du die ostdeutsche Baugeschichte der Nachkriegszeit und die Zäsur der Wende angemessen ein? Inwieweit kannst du daraus etwas ableiten für die spezifische Situation in Ulm?
Legitime Fragen, bei denen ich zugeben muss, dass ich da einige Gedankengänge übersprüngen habe, was ich hier gerne nachhole:
Es ist ein Verlegensheitskniff, weil ich nicht die entsprechenden Daten aus Ulm habe, bzw. meiner Kenntnis nach diese nicht erhoben sind. Relevant sind eigentlich nur die Prozentzahlen, welche in 20-30 Entstehungsjahresschritten die Bausubstanz als Anteil der Gesamtsubstanz angeben. Die beiden Städte sind willkürlich, da nahezu alle der links abgebildeten Städte einen Anteil um die 50% an Neubau der letzten 30 Jahre aufweisen. Das hat mich in meinem Ansatz veranlasst anzunehmen, dass es nicht überwiegend lokale Faktoren sind, die hierbei eine Rolle spielen. So kann man ja z.B. sehen, dass der teils drastisch unterschiedliche Grad an Kriegszerstörung nicht zu einer völlig anderen Verteilung führt des Neubaus der letzten 30 Jahre. Aber nein, ich kann nicht sicherstellen, dass die Wende in meinem Beitrag ausreichend berücksichtigt ist, ich habe nur eine sehr grobe Validierungsmethode verwendet (Satellitenmaterial von 1986 zu 2020) unter der Annahme, dass reiner Neubau hauptsächlich auf Wiesen um die Stadt herum entstehen.
Ob die Daten aber tatsächlich auf Ulm übertragbar sind, könnte ich wohl nur beweisen, indem ich mich hinhocke und wirklich jedes Viertel durchgehe Haus für Haus.
Es gibt aber ja nicht nur den Weg einer Validierung, sondern einer Falsifizierung. Insofern ist jeder hier eingeladen Zahlen oder Daten zu liefern, die den gängigen Erklärungen folgen und für einen gesunden Markt sprechen. Da wäre z.B. die Leerstandquote interessant. Ist sie seit dem Zensus gefallen? Ich konnte keine Zahlen finden. Oder Zahlen, die darlegen, dass Wohnungen und Häuser in immer kleinere Einheiten unterteilt werden zur Vermietung. Das würde für eine überhohe generelle Nachfrage sprechen bei zu wenig Neubau. Ich vermute aber, das wird dann ähnlich wackelig herauskommen wie meine Indizienlage.
Das Problem ist ja auch, und das hat mundm dankenswerterweise eigentlich indirekt herausgearbeitet, dass viele beobachtete Vorgänge Preisreaktionen sind. Dabei weiß man aber eben nicht, ob es tatsächlich ein hoher Preis ist aufgrund von Nachfrage, die durch Menschen kommt, die in Ulm wohnen und arbeiten wollen, oder ob die Übernachfrage von Menschen kommt, die Geldanlagen suchen und finden und Wohnungen auch leer stehen lassen können, wegen des relevanten Wertzuwachses bzw. eine Vermietbarkeit vortäuschen für den Bausektor, der an solche Besitzer zwar immer schnell und gut verkaufen kann, aber nichts darüber erfährt, ob dann auch die erhoffte Vermietung mit den entsprechenden Mieteinnahmen realsisiert wird. Manche Banken und Zentralbanken gehen in Deutschland auch von Blasenbildung aus, und die haben eine bessere Datengrundlage als ich. Aber das ist jetzt natürlich auch wieder unspezifisch zu Ulm diese Information.