Beiträge von Puquio

    Als kleine Randnotiz von den Nachbarn aus Bayern: Das Seilbahnprojekt in der Landeshauptstadt München ist gestorben. Es reiht sich damit ein in eine schier unendliche Reihe von kurzen Intermezzos von lokalpolitischen Irrungen zu Seilbahnen.

    Auch dort waren letztlich die Kosten ausschlaggebend, neben Fragen zur Nachfrage, die aber wohl jede neue Linie zu bestreiten hat. Da die Herausforderungen dort kleiner gewesen sein dürften als in Ulm (Millionenstadt, ebenes Gelände ohne naturräumliche oder historische Einschränkungen), muss ich wohl mein Urteil korrigieren, dass es hier auch an mangelnder Unterstützung gescheitert ist.

    Beim Neubau der Einstein- und Jägerstraße [..] in den 1950ern wurden die Randstreifen mit den Radwegen extra so breit gebaut um dort eine Trambahn aufzunehmen.

    Außerdem wäre ein Anschluß an das Netz am Th.-Heuss-Platz sehr kurz [...].

    Der Abschnitt vom Theodor-Heuss-Platz bis zur Jägerstraße über die Einsteinstraße dürfte aber vermutlich zu lange zu nah parallel zum Söflinger Ast verlaufen. Vom Einzugsgebiet her wäre es ggf. sinnvoller irgendwo vom Söflinger Zentrum zu diesem nördlichen Bereich zu kommen. Der Zeitverlust müsste minimal sein.

    Andererseits, wieso keine große Tiefgarage und eine Etage als öffentliche Tiefgarage nutzen?

    Einen Preis zahlt man eben. Entweder man hat eine dichte Bebauung mit Tiefgarage, oder man hat eine lockere Bebauung und hat im besten Fall eine Hochgarage, oft nur ebenerdige Parkflächen. Ich kann mir vom Finanziellen daher nur schwer vorstellen, dass man hier fünf Tiefgaragen errichtet, plus der einen Hochgarage und den ebenerdigen Stellplätzen. Aber man weiß ja nie...

    Weil Wir es gerade hier zum Thema hatten, prompt ein frischer Artikel, Schlagzeile:

    Zitat

    Bis zu 500 000 Wohnungen für geflüchtete Ukrainer nötig

    Deutschland benötige deshalb schon bald bis zu 500 000 zusätzliche Wohnungen - zu diesem Ergebnis kommt eine Studie im Auftrag des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft ZIA, die am Dienstag veröffentlicht wurde.

    Auch im Artikel:

    Zitat

    Etwa eine Million Wohnungen stehen demnach leer, allerdings nicht in den auch bei vielen Flüchtlingen begehrten Großstädten.

    Und der Staat hört den Ruf, wird wohl Milliarden zur Verfügung stellen, und u.a. 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr mehr bauen als bisher.


    Wieder ein Beispiel, wo die Immobilienwirtschaft Druck auf den Kessel bringt, die Politik gerne sich einklinkt und alles unkritisch so veröffentlicht wird. Aber zurück zu Ulm, vielleicht können Wir hier von der verstärkten Unterstützung für den Sozialwohnungsbau auch profitieren. Ich hoffe jedoch man zieht nicht schnell irgendwelche Sozialsiedlungen hoch, die zu einem sozialen Brennpunkt werden, wenn dann viele Geflohene in ihre Heimat zurückgekehrt sind, und die Wohnungen nicht mehr von breiten gesellschaftlichen Schichten bewohnt werden. Gut wäre eine räumliche Verteilung über die Stadt hinweg.

    Ich weiß zum Beispiel nicht, was mir selektiv herausgegriffene, aggregierte Daten aus ostdeutschen Städten sagen sollen, zumal auf dem Screenshot eine erklärende Legende fehlt. Inwieweit sind die Angaben für Dresden und Magdeburg für dich aussagekräftiger als die Angaben etwa für Gera, Jena, Erfurt, und Halle/Saale? Preist du die ostdeutsche Baugeschichte der Nachkriegszeit und die Zäsur der Wende angemessen ein? Inwieweit kannst du daraus etwas ableiten für die spezifische Situation in Ulm?

    Legitime Fragen, bei denen ich zugeben muss, dass ich da einige Gedankengänge übersprüngen habe, was ich hier gerne nachhole:

    Es ist ein Verlegensheitskniff, weil ich nicht die entsprechenden Daten aus Ulm habe, bzw. meiner Kenntnis nach diese nicht erhoben sind. Relevant sind eigentlich nur die Prozentzahlen, welche in 20-30 Entstehungsjahresschritten die Bausubstanz als Anteil der Gesamtsubstanz angeben. Die beiden Städte sind willkürlich, da nahezu alle der links abgebildeten Städte einen Anteil um die 50% an Neubau der letzten 30 Jahre aufweisen. Das hat mich in meinem Ansatz veranlasst anzunehmen, dass es nicht überwiegend lokale Faktoren sind, die hierbei eine Rolle spielen. So kann man ja z.B. sehen, dass der teils drastisch unterschiedliche Grad an Kriegszerstörung nicht zu einer völlig anderen Verteilung führt des Neubaus der letzten 30 Jahre. Aber nein, ich kann nicht sicherstellen, dass die Wende in meinem Beitrag ausreichend berücksichtigt ist, ich habe nur eine sehr grobe Validierungsmethode verwendet (Satellitenmaterial von 1986 zu 2020) unter der Annahme, dass reiner Neubau hauptsächlich auf Wiesen um die Stadt herum entstehen.

    Ob die Daten aber tatsächlich auf Ulm übertragbar sind, könnte ich wohl nur beweisen, indem ich mich hinhocke und wirklich jedes Viertel durchgehe Haus für Haus.


    Es gibt aber ja nicht nur den Weg einer Validierung, sondern einer Falsifizierung. Insofern ist jeder hier eingeladen Zahlen oder Daten zu liefern, die den gängigen Erklärungen folgen und für einen gesunden Markt sprechen. Da wäre z.B. die Leerstandquote interessant. Ist sie seit dem Zensus gefallen? Ich konnte keine Zahlen finden. Oder Zahlen, die darlegen, dass Wohnungen und Häuser in immer kleinere Einheiten unterteilt werden zur Vermietung. Das würde für eine überhohe generelle Nachfrage sprechen bei zu wenig Neubau. Ich vermute aber, das wird dann ähnlich wackelig herauskommen wie meine Indizienlage.

    Das Problem ist ja auch, und das hat mundm dankenswerterweise eigentlich indirekt herausgearbeitet, dass viele beobachtete Vorgänge Preisreaktionen sind. Dabei weiß man aber eben nicht, ob es tatsächlich ein hoher Preis ist aufgrund von Nachfrage, die durch Menschen kommt, die in Ulm wohnen und arbeiten wollen, oder ob die Übernachfrage von Menschen kommt, die Geldanlagen suchen und finden und Wohnungen auch leer stehen lassen können, wegen des relevanten Wertzuwachses bzw. eine Vermietbarkeit vortäuschen für den Bausektor, der an solche Besitzer zwar immer schnell und gut verkaufen kann, aber nichts darüber erfährt, ob dann auch die erhoffte Vermietung mit den entsprechenden Mieteinnahmen realsisiert wird. Manche Banken und Zentralbanken gehen in Deutschland auch von Blasenbildung aus, und die haben eine bessere Datengrundlage als ich. Aber das ist jetzt natürlich auch wieder unspezifisch zu Ulm diese Information.

    Die Nachfrage nach Wohnraum hat sich verschoben. Vor Covid drängte es die Menschen in die Städte und das Land verödete. Seit Corona gibt es eine leichte Verschiebung weil es dank HomeOffice egal ist, wo man wohnt (Arbeitsweg). Wieviel Wohnraum wurde denn abgerissen, also ersetzt?

    Hier ich habe eine entsprechende Visualisierung des Datensatzes gefunden:

    Die geringen Prozentzahlen der vorherigen Jahrzehnte deutet meiner Meinung darauf hin, dass vieles auch Ersatzneubau ist. Das würde auch dazu passen zum Eindruck in Ulm z.B., wo natürlich nicht 50% der ursprünglichen Stadtfläche von 1990 mittlerweile weiter zugebaut sind, sondern vielleicht so 30%, vielleicht etwas mehr, so von den Satellitendaten geschätzt. Aber Ersatzneubau heißt ja auch meist Erweiterung/Intensivierung.


    Entsprechend stellt sich die Frage, ob Ersatzneubau meine These widerlegt? Ich möchte ja schließlich damit ausdrücken mit der Zahl, dass wir hier in Deutschland in absurd schnellem Maße neu bauen. Die Zahl besagt ja, dass man dann in 60 Jahren den kompletten Häuserbestand bei diesem Tempo neu dastehen hätte. Das ist doch Wahnsinn, oder? Häuser sollten ja auch im Idealfall mindestens 100 Jahre halten, d.h. entweder werden dann also Häuser zu früh abgerissen und neugebaut, was womöglich Resultat der zu hohen Preise ist, und damit Spekulation, oder eben nicht gerade dem Bevölkerungswachstum entsprechend zugebaut.


    Das ist doch hier überhaupt die grundsätzliche Debatte, und ich nehme an, dass es deswegen auch manche gibt, die auf solche Gedanken allergisch reagieren. Die Frage ist im Kern, gibt es eine Immobilienblase oder nicht. Und da in Deutschland 51% der Menschen Immobilienbesitz haben, ist eine völlig unvoreingenommene Debatte nicht so einfach. Viele wollen es auch einfach nicht hören diese Möglichkeit.

    Die Wandelhalle und die beiden gelben Abschnitte blieben unverändert, die orangen Abschnitte zumindest im EG. Um zur attraktiven Südseite hin Wohnungen zu realisieren, hätte man unter Beibehalt der Trägerstrukturen für die Dachkonstruktion die OG1 und OG2 des BTCs abtragen und (soweit statisch möglich) Holzhybridbauwerke auf das EG aufsetzen können. Holzhybridbauten haben ja den schlagenden Vorteil, dass sie wesentlich leichter sind als konventionelle Bauwerke. In den grauen Abschnitten hätte ich mir alles Mögliche vorstellen können.

    Vielleicht hätte man bei der Halle noch ein wenig weiter das Dach öffnen müssen, auf einer Seite wirkt die Wandelhalle ein wenig dunkel, gerade, wenn Wohnungen dann dort eingebaut werden. Besonders im zentralen Bereich ist es aber ja sehr lichtdurchflutet, das hatte ja immer schon etwas von offener überdachter Flaniermeile.

    Bin mir nicht so sicher, wie ich darauf eingehen soll. Es ist schon etwas herb, eine (konspirativ anmutende) Desinformationskampagne von Industrie, Politik und Medien zu unterstellen, auf die dann alle reinfallen. Deine Hochrechnung vernachlässigt zudem Faktoren wie die Segmente, in denen neue WE errichtet werden, und sämtliche Wechselwirkungen mit der Region. Ulm schwebt ja nicht im luftleeren Raum. Bereits jetzt dürften zahlreiche Menschen, die nach Ulm ziehen, schon allein aufgrund der Bezahlbarkeit in die Region ausweichen - was die nominelle Bevölkerungsentwicklung der Stadt (neben dem weiteren Sonderfaktor Zweitwohnungssitze in Universitätsstädten) für eine derartige Hochrechnung nur sehr begrenzt aussagefähig macht.

    Das hat gar nix mit Konspiration zu tun, sondern hat einfache Mechanismen zur Grundlage. Die Baubranche ist ein gewaltiger Wirtschaftsfaktor. Mehr als 10% des BIPs gehen allein da rein, wichtig also für Wirtschaft und Politik, dass es da rund läuft. Gleichzeitig gibt es eine Klimadebatte, die eigentlich die erheblichen Umweltprobleme der Baubranche fokussieren müsste, vielleicht sogar den Neubau in sich gefährdet. Die Politik braucht Erfolge, in Unserem Wirtschaftssystem heißt das Wachstum. Was liegt also näher als dass solche Grundbedingungen dazu führen, dass die Politik auch verfehlte Politik auf ,,zu starkes Wachstum" schiebt, dass die Baubranche ständig bemängelt, es wird zu wenig gebaut, und die Verfahren dauern zu lange, und dass die Medien diese ganzen Aussagen relativ unhinterfragt übernehmen, weil zum einen das Regionalsegment journalistisch ausgehungert ist, genaue Erhebungen fehlen, aber auch, weil es Anreize gibt jetzt nicht alles in Grund und Boden zu kritisieren auf Lokalebene.

    Du hast natürlich recht, und damit hast Du es natürlich auch sehr leicht hier die Zahlen anzugreifen, denn eine generalisierende Aussage ist unglaublich schwierig, zu komplex sind die verschiedenen Wechselwirkungen, zwischen Zuzug, Anmeldungen von Wohnsitzen, Erfassung von Wohnraum usw.

    Aber man sollte schon auch zugestehen, dass es Indizien gibt, die meine These wahrscheinlich machen. Nicht nur die, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner steigt. Auch gibt es Zahlen aus anderen Bundesländern, die besagen, dass in den letzten 30 Jahren mehr als 50% des gesamten Immobilienbestandes in den Städten und Großstädten neu gebaut wurde. Das sind zwar Ostbundesländer, die nach der Wende natürlich nochmal einen deutlich heftigeren Wandel durchlebt haben, aber schon allein wenn man den Flächenverbrauch sich anschaut, kann es auch in Ulm nicht so viel weniger sein. Wo sind denn in Ostdeutschland 50% der Bevölkerung neu dazugewachsen frage ich mich? Es gibt auch noch mehr Zahlen, die weiter dem Bild eines Immobilienneubaumangels Risse versetzen, ich möchte nur nicht hier anstrengend zu lesende 50 Zeiler verfassen, aber ich setze gerne diese Debatte fort mit den entsprechenden Zahlen.

    Letztendlich ist das halt alles ein Symptom der steigenden Bevölkerungsanzahl in der Region mit resultierendem Wohnraummangel.

    einer "Boomtown" wie Ulm

    Das ist meiner Auffassung nach Desinformation der Baubranche, der Politik und Medien. Hier ein paar Daten dazu:

    Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/…ung_von_Ulm_-_ab_1871.svg


    Man erkennt sehr schön einen linearen historischen Verlauf bis zum Datenerhebungsende 2017. Der Durchschnitt dieses Zuwachses liegt bei ca. 1215 Menschen pro Jahr, um die Ulm wächst. Wohneinheiten werden in Ulm, laut Schwäbischer Zeitung im Durchschnitt etwa 500 pro Jahr neu errichtet. Der Durchschnitt in Deutschland an Haushaltsgrößen liegt bei um die 2 Personen, wobei hier in Süddeutschland wahrscheinlich höher, aber das lasse ich aus. D.h. pro Jahr wächst Ulm um etwa 600 Haushalte. Im Zensus von 2011 wurden in Ulm 1779 Wohneinheiten als leerstehend ermittelt. Das womögliche Defizit an Wohneinheiten pro Jahr in Höhe von etwa 100, könnte also mit dem Leerstand 17 Jahre lang aufgefangen werden. Das deutet etwas ganz anderes an:

    Es ist davon auszugehen, dass beide Prämissen falsch sind, einmal, dass Ulm irgendwie überraschend wächst, und zum anderen, dass es echten Mangel (also zu wenig Wohnraum gebaut wird) gibt. Meine Vermutung ist eher, dass es nicht die richtigen Wohnraumgrößen gibt. So steigt die durchschnittliche Wohneinheitengröße pro Einwohner in Deutschland. Das deutet darauf hin, dass hier eher die Demografie und die Vereinzelung der Gesellschaft Probleme schafft, den trägen Altbestand auf heutige Anforderungen umzuschneidern. Man sollte also wie Reiner bereits schrieb, statt mehr Einfamilienhäusern lieber mehr Wohnungsbau im Ein- bis zweipersonenhaushaltsegment errichten, am besten als Eigentumswohnung, sodass Ältere dahin ziehen, Einfamilienhäuser freigeben für eine nicht gerade stark wachsende Bevölkerung mit ihrer geringen Zahl an Familien.

    (Quelle: Bürgerinfo Ulm)

    Quelle: Google Maps


    Ich erkenne da an dem Modell eigentlich gar keinen Erhalt. Scheinbar wird nur ein Teil des Betongerippes dann verwendet? Wäre irgendwo dann aber für mich mehr eine Symboltat, denn viel kann es nicht sein, und wirtschaftlich schon gar nicht, wenn es bei so einem winzigen Rest bleiben soll, der dann aufwendig herausgeschält werden muss.

    In den USA gibt es zahlreiche Vorbilder, wie Malls zu Stadträumen umgenutzt werden mit hohem Wohnraumanteil. So könnte man die Wandelhalle entweder als überdachte Nahversorgerstraße erhalten, mit Wohnraum darüber, oder Nutzungsformen finden, die ein solches Volumen der Halle eigenständig nutzen, beispielsweise ein Teil könnte zu einem Quartiersschwimmbad werden, vielleicht sogar mit Sporthalle, könnte ein Tennisplatz z.B. reinpassen. Ein weiterer Abschnitt der in den Plänen angedachte Event- oder Veranstaltungsbereich. Oder aber das Einstein Discovery Center nutzt diesen sehr repräsentativen Entrée und Teile der Wandelhalle. All diese Beispiele wurden jetzt schon zu oft bemüht, wann immer irgendwo Platz frei wurde, aber diese Immobilie böte schon wirklich mehr Potential bzw. mehr Substanz mit der man arbeiten könnte, statt eigentlich alles, was das Center heute ausmacht platt zu machen.

    Mir geht es auch so, dass ich gerne Strecken plane, ohne jetzt darauf zu achten, ob sich so etwas lohnt oder nicht. Aber da wir eine wachsende Region sind, könnte man ja das durch neue Baugebiete schnell ausgleichen.

    Das wäre mal eine Revolution in den Köpfen! Man hinkt nicht einfach einer Entwicklung hinterher und baut dann (mehr oder weniger) hastig eine Linie zwei zur Uni, weil es anders nicht mehr geht, sondern man denkt vorher über eine ideale Anknüpfungsmöglichkeit per öffentlichen Nahverkehr nach und entwickelt darauf zugeschnitten dann Wohnviertel und Arbeitsplatzangebote. Man überlege sich das mal: Kein jahrelanges Pendeln mit dem Auto in den neuesten Science Park, der sonstwo liegt und natürlich nichtmal mit Fußweg gut erreichbar wäre, kein Wohngebiet bei dem sich die Bewohner über Jahrzehnte an die Autonutzung gewöhnen und erst mit öffentlichen Parkplatzabbau und hohen Kosten wieder weg vom Auto hin zur Straßenbahn gebracht werden müssen. Nein, gleich ein rundes Konzept, wie kommen eigentlich die Menschen zu der Sache, die wir da gerade genehmigen.

    Wobei ich mich halt frage, warum muss man gleich einen ganzen Strang löschen, ich nehme mal das krasseste Beispiel, den Blaubeurer Tor Tunnel, da waren Seitenweise Gespräch Illustrationen, Diskussion, Information.

    Gerne, ich mag Kontraste, ob in der Architektur oder im gesellschaftlichen Leben. Architektur mit Mut zum Bruch, mit Konventionen begrüße

    Ich nachdrücklich.

    Ich denke das kann man durchaus verallgemeinern an der Stelle, dass für die menschliche Wahrnehmung Kontraste wichtig sind. So sind Straßenzüge, die in relativ kurzer Abfolge formgleich, vielleicht sogar von den gleichen Menschen errichtet - unabhängig vom Stil - eher unvorteilhaft. Paradebeispiel das mir dazu in den Sinn käme wären durchaus gut gestaltete Häuser in Arbeitersiedlungen des ausgehenden 19. Jahrhunderts, die aber durch ihre Uniformität Qualität verlieren. Soweit also alles nachvollziehbar für mich. Dann aber sprechen wir über Brüche und hier habe ich dann doch irgendwo die Argumentation verlassen. Denn meiner Auffassung nach gibt es mindestens zwei Arten von Brüchen. Einmal Brüche wie das Münster zur Stadtbebauung es gewesen sein muss. Ein klarer Bruch mit Dimensionen, Baumassen, vielleicht sogar des Bauschmucks, das lässt sich für mich nicht ausschließen. Und dann aber gibt es Brüche wie er öfters bei dem Bauhaus nahestenden Architekturstilen vorzufinden ist. Diese brechen nicht nur die Konventionen, wie Parzellengrößen, vertikale Fassadengliederung, oder andere einzelne Vorgaben, ähnlich dem Beispiel Münster zur Erbauungszeit, sondern man lehnt komplett alle bisherigen Errungenschaften und Techniken der Architektur ab, verleugnet sogar teilweise seine eigene Evolution aus Stilen wie Art déco oder dem Neoklassizismus. Das ist für mich irgendwie eine eigenartige Entkopplung, die auch zur Folge hat in meinen Augen, dass sich die Moderne schwer tut sich weiter zu entwickeln.

    Und da bin ich nun endlich hier wieder am konkreten Ensemble. Hier wurde ja eben nicht mit allem gebrochen, Farben wurden aufgegriffen, es wurde versucht eine gewisse Textur auf anderem Wege zu erreichen, die zum Altbau passen soll, und es wurden die Bauvolumen abgestimmt. Trotzdem entsteht ja keine spezifische Ensemblewirkung? Dafür wurde jede Menge typisch moderne Entkopplungen zum Altbestand vollzogen, zum Beispiel die Flachdachlandschaft, dieses neu auftretende Stilelement der Kreisform, die Asymmetrien, oder auch nicht gestützen Überhänge. Das alles nicht zu verwechseln mit ,,evolutiven" modernen Elementen, wie völlig anderen Fensterformate, reduzierter Bauschmuck.

    Da verstehe ich einfach die Funktion nicht dahinter, denn neben Kontrasten für eine qualitätsvolle Wahrnehmung haben Menschen ja auch Bedürfnis für sinnstiftende Zusammengehörigkeit (Sets) im Stadtbild. Man macht doch einen Bruch nicht des Bruches wegen, sondern, weil man etwas erreichen will. Also z.B. weil eine Umgebung enorm formenreich ist, fügt man ein kontrastreiches formenarmes Gebäude hinzu. Was hat man mit den hier aufgezählten Brüchen erreicht? Wäre die Platzwirkung nicht mit einem Dach z.B. besser, weil geschlossener?


    Ich hoffe ich konnte es differenziert darstellen, wo ich bisher mir immer noch die Zähne ausbeiße in der Betrachtung, speziell in Zusammenhang mit Brüchen.

    Man wünscht sich fast, dass die farbliche Absetzungungen des Dachabschlusses, der Fenster, der Zwischenfensterbereiche und die rote Farbe der Isolierung einfach bleiben würden. Auch die teilweise optische ,,Fensterteilung" kommt gar nicht schlecht ^^ Danke für das Update.