Neubau Wohnungen, Einzelhandel | Söflinger Straße 120/124

  • Die UWS hat die Grundstücke Söflinger Straße 120 und 124 an der Ecke Kässbohrer Straße erworben und will dort (überwiegend) sozialen Wohnungbau realisieren. Der Netto-Markt, der den Großteil der zu überbauenden Grundstücke einnimmt, soll dabei als Nahversorger erhalten bleiben.


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    (Quelle: Stadt Ulm; Hinweis: die UWS plant nur auf den hier mit "120" und "124" markierten Grundstücken (plus zugehörigen Parkierungsflächen) innerhalb des geplanten neuen Mischgebiets unter neuem Bebauungsplan)

    Das Problem hier ist, dass der Betreiber des "bordellartigen Gewerbebetriebs" in der benachbarten Kässbohrer Straße 9 fast zeitgleich einen Antrag auf Nutzungsänderung gestellt hat, um seinen Betrieb von sechs auf 22 Zimmer zu erweitern. Darauf hat man bei der Stadt aus verschiedenen sehr guten Gründen keinen Bock, wie man bei der Bürgerinfo nachlesen kann. Deswegen will die Stadt zunächst mal einen neuen Bebauungsplan für das Gebiet aufstellen, der die bisher gültigen aus den Jahren 1907, 1911 und 1923 ablösen soll, nach deren Bestimmungen man keine Handhabe gegen dieses Vorhaben hätte. Die Verwaltung schreibt dazu:

    Zitat

    Bordelle bzw. bordellartige Betriebe stellen nach einschlägiger Rechtsprechung zwar keine Vergnügungsstätten dar und werden planungsrechtlich als Gewerbebetriebe eigener Art qualifiziert, sind diesen jedoch hinsichtlich ihres Störpotentials vergleichbar und unterliegen damit grundsätzlich auch einer vergleichbaren städtebaulichen Bewertung. Es ist offenkundig, dass eine Ausweitung der bestehenden Vergnügungsstätten und des bordellartigen Betriebes insbesondere im Hinblick auf Betriebszeiten, Verkehrsbelastung vor allem in den Nachtstunden und an Wochenenden, milieubedingte Unruhe (häufig stark alkoholisierte Besucher, Belästigung von Passanten) und zu erwartende Trading-Down-Effekte mit dem Sanierungsziel einer verstärkten Wohnnutzung und der Aufwertung des Umfeldes unvereinbar ist. Solche Vorhaben würden die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren oder diese gar unmöglich machen. Ergebnis dieser Entwicklungen sind letzten Endes städtebaulich-funktionale Missstände mit negativer Ausstrahlung auf das gesamte Quartier.

    Finde ich nachvollziehbar.


    Die Gegend ist auch abgesehen vom Puff in der Kässbohrer Straße ein ziemliches Gerümpel. Hatte zwar so seinen ranzigen Charme, den ich in den 90ern immer mit der Weststadt verbunden habe :D , aber es wird wohl Zeit für Neues, und dem Sozialgefüge im Quartier kann es nur guttun. Insofern vollkommen okay, dass die Stadt jetzt ihre bauplanungsrechtlichen Daumenschrauben aus dem Arsenal holt. Freut mich auch, dass es die UWS ist, die hier Wohnraum schaffen will. Das Gelände ist einigermaßen riesig; wenn man eine Blockrandbebauung annimmt, wie sie sie in der Weststadt üblich ist, dann kann hier sehr viel Wohnraum geschaffen werden. Herausfordernd wird natürlich sein, den Discounter, seine Anlieferung und die von ihm benötigten Parkierungsflächen geschickt unterzubringen und für etwas Auflockerung (kleiner Platz mit größerem Baum an der Straßenecke?) zu sorgen.


    Aus dem Vorhaben lese ich auch heraus -- und hoffentlich nicht zu viel hinein --, dass die Stadt in dieser Ecke Dampf machen will. Natürlich müssen und sollen die (sauberen und nicht-störenden) Kleinbetriebe im Block bleiben können, wenn sie wollen; aber in diesem Block zwischen Söflinger Straße, Scheffoltgasse, Bauhoferstraße/SWU-Betriebshof und Kässbohrerstraße ist viel Potential für Wohnungsbau in fast unmittelbarer Nähe an einer Straßenbahnhaltestelle, wie städtebaupolitisch eben erwünscht.

  • Ulm will neue Sozialwohnungen – Und kein größeres Bordell [SWP]


    Zitat

    Neue Sozialwohnungen bauen, die Erweiterung eines Bordells verhindern: Das soll durch einen Bebauungsplan in Ulm gelingen.


    Unerwünscht: Größeres Bordell in Weststadt [SWP]

    Zitat

    Neue Sozialwohnungen bauen, die Erweiterung eines Bordells verhindern: Das soll durch einen Bebauungsplan an der Söflinger Straße gelingen.


    Der Thierer -- also der andere ;) -- ist dran am Thema.

  • Die UWS hat sich für einen Entwurf für dieses Vorhaben entschieden:


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    (Quelle: UWS; Bildrechte: Arbeitsgemeinschaft h4a | bwb architekten h4a Gessert + Randecker Architekten PartG mbB + bwb backeweberbleyle architekten PartGmbB aus Stuttgart)


    Ich finde den Entwurf, den man hier detailliert einsehen kann, sehr gut. Der Riegel zur Straße hin hat sechs Geschosse, die nach innen liegenden Gebäudeteile vier. Mir gefällt der relativ große Anteil an Glas in den kleinen Quasi-Loggien/Wintergärten. Das Viertel ist historisch vom Baumaterial Stein geprägt, oft mit eher kleinen Fenstern. Sorgt sicherlich für etwas mehr Transparenz und Offenheit an dieser Stelle.


    Die Stellplätze für den Discounter sind im UG1 der Tiefgarage untergebracht. Das finde nicht ganz optimal, aber wenn man das Grundstück ausreizen und eine angemessene Zahl an WE -- gute 56 -- herstellen will, geht es wohl nicht anders. Andererseits: Der Anteil an Einkäufern, die zu Fuß oder mit dem Fahrrad kommen, dürfte hier auch sehr hoch sein. Mit einer Verkaufsfläche von knapp 1.000 Quadratmeter wird der Laden als Harddiscounter eher eine Nahversorgerfunktion wahrnehmen. Wird schon passen.


    Der Innenhof der Wohnungen setzt auf dem Supermarkt auf. Das reduziert die Höhenwirkung des Gebäudes nach innen; zwei bis vier Obergeschosse um einen Hof herum wirken halt doch anders als drei bis fünf. Die stumpfen Winkel nach innen lockern den Eindruck auf und sorgen für ein bisschen mehr Privatatmosphäre, wenn nicht jede Wohnung von wirklich jeder anderen eingesehen werden kann.


    Vorbildlich: Die UWS hat auch sämtliche anderen Einreichungen aus der Mehrfachbeauftragung online gestellt. Da sind teilweise sehr interessante Ansätze dabei. Vielleicht nicht unter den besten weiteren Entwürfen, aber mir sympathisch: Eine Einreichung schlug Blechelemente in der Fassade und ein Mansarddach mit Bleckverkleidung vor :) . Ganz nett. In jedem Fall prima, wie die UWS sich um die Dokumentation ihrer Vorhaben bemüht.


    Zuletzt noch die SWP-Meldung:


    UWS plant Bau von 56 Mietwohnungen [SWP]

    Zitat

    Die städtische Wohnungsgesellschaft UWS investiert weiter in bezahlbare Wohnungen. In der Weststadt wurde für das Projekt Söflinger Straße 120 ein Gutachterverfahren ausgelobt und jetzt entschieden. Im geplanten vier- bis sechsgeschossigen Gebäude sollen insgesamt 56 Wohnungen entstehen und im Erdgeschoss ein Verbrauchermarkt einziehen.

  • Gute Lösung um die Schmuddelecke aufzuwerten.
    Ich darf das sagen, denn ich bin in unmittelbarer Umgebung aufgewachsen. Nach vier Jahren Berlin und Hamburg bin ich dort erstmals vor fünf Jahren mal wieder durchgefahren und empfand es schlimmer als je zuvor. Dazu die immer noch unbefriedigende Parksituation im gesamten Quartier zwischen Söflinger- und Wagnerstraße. Die ist allerdings großteils auf Versäumnisse der 70/80er Jahre zurückzuführen.
    Der von Finn angesprochene Supermarktparkplatz war meiner Meinung nach sowieso ein Schandfleck. Mißbraucht wurde er vor allem von Mitarbeitern der umliegenden Firmen zum billigen Parken. Kam man da hin war als Supermarktkunde so gut wie nie ein Parkplatz zu finden. Insofern finde ich die zukünftige Lösung besser.

  • Am 19. März ist die Aufstellung und Auslegung des Bebauungsplans von den Räten im zuständigen Ausschuss beschlossen word - siehe Bürgerinfo.


    (Quelle: Stadt Ulm; Bildrechte: UWS, Architekturbüro Dorner-Matt, Bregenz)


    Zwei größere Themen waren noch die Frage, ob die Größe der geplanten Einzelhandelsfläche verträglich ist (Antwort: ja), und wie mit dem nördlichen und westlichen Teil des Bebauungsplans zu verfahren sei, der auch die Bestandsbebauung dort umfasst. Die Eigentümer haben hier über eine Augsburger Kanzlei Einwände vorgebracht, denen teilweise Rechnung getragen wurde. Während der südliche Teil weiterhin wie beabsichtigt ein Mischgebiet bleibt (was erst eine Wohnbebauung ermöglicht), musste der nördliche nun als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen werden:


    (Quelle: Stadt Ulm)


    Damit haben das Bordell und die Spielhallen in diesem nördlichen Teil Bestandsschutz, solange sie in dieser Form betrieben werden. Neue Betriebe sowie Aus- und Anbauten am Bestand wären aber nicht mehr zulässig. Das ist so circa das Maximum an Druck, das die Stadt über Bebauungspläne aufbauen kann. Siehe auch den Artikel in der SWP:


    Günstige Wohnungen statt neue Bordelle - Weststadt wird neu geordnet [SWP]

    Zitat

    Stadtplaner und Stadträte wollen Ordnung in die Weststadt bringen: Wohnen und Gewerbe sollen möglich sein.


    Das Vorhaben der UWS finde ich weiterhin sehr willkommen und gut gelungen. Neben dem geplanten REWE im Neubaukomplex an der Ecke Karlstraße/Neutorstraße dürfte auch diese Lösung Vorbildcharakter für die Frage haben, wie man Discounter und Supermärkte städtebaulich in verdichtete Wohn- und Mischgebiete integriert.


    Dazu gab es vor einiger Zeit ja auch auf Bundesebene Diskussionen, siehe u.a. diesen Artikel bei der NUZ; ein Allheil- und Wundermittel ist es nicht, viele Märkte stehen auch in Lagen, in denen man eine Wohnbebauung aus gutem Grund nicht will. Aber bei Neuansiedlungen sollte man immer prüfen, ob die zu bebauende Fläche auch wirklich effizient und effektiv genug genutzt wird.

  • Architektonisch erinnert es mich mit Abstrichen an das Zeitalter des Brutalismus. Die Debatte Architektur und Nutzen in Verbindung mit günstigen Wohnraum ist künftig vermehrt zu führen und in Stein umzusetzen. Meines Erachtens ist dies kein Widerspruch, sondern vielleicht maximal herausfordernd für kreative und innovativ denkende Architekten. Zwar kann man in dieser Ecke nicht viel an Stadtbild kaputt hingegen aber besser machen. Jedenfalls bin ich gespannt ob mein Ersteindruck der Visualisierung nach der Fertigstellung sich verhärtet oder doch positiv überrascht.

    Obwohl die Probleme der Welt immer komplexer werden, bleiben die Lösungen beschämend einfach.
    Bill Mollision

  • Hmmm, da war immer schon ne Lücke, früher noch mehr als heute...:D

    Ich bin da um Viertel groß geworden. An der Stelle des Netto/ Imbiß stand früher eine kleine Holzbude in der ein Kiosk drin war, gleich um die Ecke in der Peter-Schmid-Straße (jetzt Kässbohrerstraße) stand ein Imbißwagen der die leckersten Pommes der Weststadt hatte.

  • Naja, sieht aus wie ein Parkhaus....also Schön geht anders oder??...:/

    Aber immer noch deutlich schöner als die vorherigen "Vereinigten Hüttenwerke". :DDie UWS holt mit dem kompakten Baukörper das Optimale aus dem Grundstück. Die Fassade, na ja, kann man schöner machen. =OOft täuschen aber auch Bilder und Animationen. Beurteilen wir das fertige Produkt;)

  • Auch abgesehen von der Sympathie für das Vorhaben mag ich die Gestaltung eigentlich, aber ich habe auch ein Faible für die Farbkombination Hellgrau-Gelb bzw. die Materialkombination Beton und Holz, deswegen stelle ich meine Bewertung unter Vorbehalt ;). In jedem Fall eine immense Verbesserung für die Gegend, auch durch die B-Plan-Änderung, die das zwielichtige Gewerbe im Zaum hält.